Créée en 1962 par André Malraux, la loi éponyme concerne la défiscalisation sur des biens d’exception, dès lors qu’ils s’inscrivent dans un programme de réhabilitation. Ce dispositif a pour but de protéger le patrimoine immobilier français.
Un avantage fiscal non négligeable
La loi Malraux permet aux investisseurs d’immobilier haut de gamme de bénéficier d’une réduction d’impôts de 22 à 30% (selon la localisation du bien). Elle est calculée en fonction du montant des travaux de restauration engagés, dans la limite de 400 000 euros pour une période de quatre années consécutives. Bien évidemment, plus la rénovation est importante, plus l’avantage fiscal est intéressant.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, cette loi n’est pas seulement réservée aux propriétaires d’une demi-douzaine de maisons de luxe à Courchevel, Nice et dans le monde entier. Il est possible de trouver un logement ancien à rénover pour 150 000 euros, travaux compris.
Les biens concernés
Le dispositif Malraux ne s’applique pas à n’importe quelle acquisition dans l’immobilier de prestige. Les investisseurs trouveront généralement ce type de biens dans les centres villes historiques. Certains critères immuables doivent être remplis pour bénéficier de la défiscalisation :
- Le bien acquis doit être ancien et, le cas échéant, se trouver dans un immeuble qui nécessite une restauration complète ;
- Le bâtiment doit être dans une zone de protection patrimoniale ou du moins, sauvegardée
- Les travaux doivent être supervisés par les Architectes des Bâtiments de France ;
- Au terme de la rénovation, le bien doit être proposé à la location pendant au moins 9 ans, à une personne sans relation fiscale ou familiale avec le propriétaire.
Si le propriétaire remplit tous ces critères et qu’il est domicilié en France, l’acquisition peut s’inscrire dans le programme Malraux.
Haut risque, haut profit
Cet investissement est une prise de risque à deux niveaux.
D’une part, le bâtiment doit être agrémenté « Loi Malraux », ce qui signifie de répondre à un certain nombre de normes sous peine de ne jamais voir la réduction d’impôt.
D’autre part, la restauration du bien doit être préalablement autorisée par la préfecture et doit couvrir l’immeuble tout entier, même si un seul appartement, par exemple, a été acheté.
Depuis la loi de Finance Rectificative de 2016, la loi Malraux s’étend à tous les locaux rendus habitables après travaux, y compris d’anciens bureaux par exemple. Cela permettra peut-être de répondre à la forte demande de logements pour laquelle l’offre est insuffisante.